최근 뉴스에서 '전세의 종말'이라는 말이 들릴 정도로 전세 시장이 얼어붙었습니다. 깡통전세나 전세 사기 걱정 때문에 "차라리 월세를 좀 내더라도 보증금을 낮추자"는 분들이 많아졌죠.
이것이 바로 '반전세(보증부 월세)'입니다. 보증금은 지키면서 월세 부담은 줄이는 합리적인 선택이 될 수 있지만, 자칫하면 법정 기준보다 비싼 월세를 내는 '호구'가 될 수도 있습니다. 오늘 딱 3분만 투자해서 적정 월세 계산법을 익혀두세요.
목차
1. 반전세가 뭔가요? (전세 vs 월세 차이)
반전세는 법률 용어는 아닙니다. '보증금이 많은 월세'를 흔히 반전세라고 부릅니다.
- 전세: 보증금 5억 / 월세 0원 (보증금 위험 높음, 매달 나가는 돈 없음)
- 월세: 보증금 1천 / 월세 150만 원 (보증금 위험 낮음, 매달 부담 큼)
- 반전세: 보증금 3억 / 월세 80만 원 (중간 형태)
전세금 인상분을 월세로 돌리거나, 깡통전세가 무서워 보증금을 일부러 낮출 때 주로 선택합니다.
2. 핵심: "이 월세 맞아요?" 전월세 전환율 계산법
집주인이 "보증금 1억 깎아줄 테니 월세 60만 원 더 내라"고 하면 받아들여야 할까요? 이때 필요한 기준이 '전월세 전환율'입니다.
🧮 법정 전월세 전환율 (2025년 기준 예시)
주택임대차보호법상 전환율 상한선은 '한국은행 기준금리 + 2.0% (또는 대통령령으로 정하는 이율)'입니다. (계약 갱신 시 적용)
[계산 예시]
- 전세금 1억 원을 월세로 돌릴 때 (가정 전환율 5.0%)
- 1억 원 X 5.0% = 연 500만 원
- 500만 원 ÷ 12개월 = 약 416,000원
즉, 보증금 1억을 낮추는데 월세 60만 원을 달라고 하면 "너무 비싸다"고 거절할 근거가 됩니다. (단, 신규 계약은 시세 따름)
3. 계산기 두드리기: 전세 대출 이자 vs 월세
반전세가 유리할지, 전세 대출이 유리할지는 '금리' 싸움입니다.
- 전세 대출 금리가 4%일 때: 1억 빌리면 이자 월 33만 원
- 집주인이 월세 40만 원을 요구할 때:
이 경우엔 대출 이자(33만 원)가 월세(40만 원)보다 싸므로 전세가 유리합니다. 반대로 대출 금리가 6%로 치솟아 이자가 50만 원이 된다면? 차라리 월세 40만 원을 내는 반전세가 이득입니다.
4. 주의사항: 복비(중개수수료)도 달라진다
부동산 복비 계산할 때도 반전세는 공식이 다릅니다.
- 공식: 보증금 + (월세 X 100) = 환산 보증금
- 예: 보증금 3억 / 월세 50만 원
- 3억 + (50만 원 X 100) = 3억 5천만 원 기준으로 수수료율 적용
월세가 있다고 해서 무조건 수수료가 싼 게 아니니, '네이버 부동산 중개보수 계산기'로 미리 확인하고 가세요.
마치며
반전세는 내 소중한 보증금을 지키면서(리스크 분산), 금리 변화에 유연하게 대처할 수 있는 좋은 주거 형태입니다. 하지만 무턱대고 계약하면 매달 피 같은 돈이 과하게 나갈 수 있습니다.
계약서 도장 찍기 전, 반드시 '전월세 전환율'을 계산해 보고 주변 시세와 비교해 보세요. 아는 만큼 내 통장을 지킬 수 있습니다.