"한국은 인구 소멸 국가라 부동산은 끝났어."
술자리에서 흔히 듣는 이야기입니다. 논리적으로 완벽해 보입니다. 집을 살 사람이 줄어드는데 어떻게 가격이 오르겠습니까?
하지만 지난 10년을 되돌아보세요. 인구는 계속 줄었지만, 서울 아파트값은 2배, 3배가 되었습니다. 도대체 왜 이런 일이 벌어질까요? 우리가 '수요와 공급'이라는 교과서적 이론에 갇혀, 자본주의의 진짜 괴물인 '돈의 양(유동성)'을 무시했기 때문입니다.
1. 착시 현상: 집값이 오른 게 아니다
냉정하게 말해봅시다. 10년 전 압구정 현대아파트와 지금의 압구정 현대아파트. 건물이 더 좋아졌나요? 아니요, 오히려 10년 더 낡았습니다.
그런데 가격은 왜 수십억 원이 올랐을까요? 아파트의 가치가 오른 게 아니라, 그것을 사는 '돈(원화)'의 가치가 쓰레기가 되었기 때문입니다.
- 짜장면: 4,000원 → 8,000원 (2배)
- 아파트: 5억 원 → 10억 원 (2배)
우리는 이것을 '집값 상승'이라 부르지만, 부자들은 이것을 '화폐 가치 방어(Inflation Hedge)'라고 부릅니다.
2. M2(통화량): 집값을 밀어 올리는 거대한 힘
부동산 가격과 가장 똑같이 움직이는 그래프는 '인구수'가 아니라 'M2 통화량(시중에 풀린 돈의 양)'입니다.
💸 유동성 방정식
대한민국에 아파트가 100채 있고, 돈이 100억 원 있다면 아파트 1채는 1억 원입니다.
정부가 돈을 풀어서 돈이 200억 원이 되면? 아파트가 그대로 100채여도 가격은 2억 원이 됩니다.
2026년에도 정부는 부채를 갚고 경기를 살리기 위해 돈을 풀 수밖에 없습니다. 유동성이 공급되는 한, 실물 자산인 부동산의 명목 가격은 쉽게 떨어지지 않습니다.
3. 양극화의 미래: 돈은 '똑똑한 곳'으로만 간다
그렇다면 아무 집이나 사도 될까요? 여기서 '인구 감소'의 진짜 공포가 드러납니다.
유동성은 흘러넘치지만, 바보는 아닙니다. 앞으로 사람들은 "어차피 인구가 줄어든다면, 가장 사람이 몰릴 곳(희소성 있는 곳) 하나만 갖자"고 생각합니다. 이것이 '똘똘한 한 채' 현상입니다.
- 핵심지 (서울/강남/일자리): 풀린 돈이 집중되며 가격 방어 혹은 상승.
- 비핵심지 (지방/외곽): 인구 소멸의 직격탄을 맞으며 유동성 혜택을 못 받음.
즉, "부동산이 오를까요?"라는 질문은 틀렸습니다. "어느 지역이 살아남을까요?"라고 물어야 합니다.
4. 결론: 부동산은 '방어' 수단이다
이제 부동산으로 일확천금을 노리던 '갭투자'의 시대는 지났습니다. 하지만 내 자산의 가치를 지키는 '방패'로서 부동산은 여전히 유효합니다.
현금(원화)만 들고 있으면 벼락거지가 되지만, 핵심지 부동산(실물 자산)을 들고 있으면 최소한 돈 값이 떨어지는 만큼은 가격이 올라주기 때문입니다. 인구가 줄어드는 공포보다, 돈이 풀리는 속도가 더 빠르다는 것을 기억하세요.
[Action Point] 이번 주 과제
- 한국은행 M2 그래프 확인: 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에서 'M2(광의통화)' 그래프가 우상향하고 있는지 확인하세요. 그 기울기가 곧 집값의 바닥을 받쳐주는 힘입니다.
- 내 부동산의 '급지' 점검: 내가 가진 부동산이 인구가 줄어도 사람들이 들어오고 싶어 하는 '일자리'와 '인프라'가 있는 곳인지 냉정하게 평가하세요. 아니라면 갈아타기를 고민해야 할 시점입니다.
[ACT 2] 방패 종료.
이제 금리, 채권, 달러, 금, 부동산까지. 내 자산을 지키는 튼튼한 성벽을 쌓았습니다.
다음 주부터는 드디어 [ACT 3] 창(Spear) 시리즈가 시작됩니다. 방어가 끝났으니 공격할 차례입니다. 그 첫 번째 타자는 디지털 시대의 새로운 금, '비트코인'입니다.